Zespół ECDDP pragnie zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24.11.2016 r., sygn. I FSK 1316/15. Rozstrzygnięcie to dotyczyło nieruchomości komercyjnej. Nieruchomość ta była wynajmowana najemcy, który prowadził w niej działalność gospodarczą. Właściciel nieruchomości dokonał jej sprzedaży. Po sprzedaży nieruchomość pełniła u nabywcy taką samą rolę, jaką pełniła u zbywcy – była przedmiotem najmu na rzecz tego samego podmiotu gospodarczego.
W rozpatrywanej sprawie kwestią sporną był charakter sprzedaży, a mianowicie czy doszło do sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też do dostawy składnika majątku podatnika. NSA przyjął, że w tym przypadku sprzedana nieruchomość nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeśli była następnie również wykorzystywana przez sprzedawcę do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tego obiektu. Z wyroku wynika, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mogłaby być jedynie cała wyodrębniona struktura organizacyjna oparta o daną nieruchomość. W analizowanej przez NSA sprawie doszło natomiast do sprzedaży poszczególnych składników majątku (dostaw towarów), a nie wyodrębnionej struktury.
Sąd stwierdził przy tym, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej”.
Należy podkreślić, że orzeczenie NSA zapadło na kanwie konkretnego stanu faktycznego. Niemniej jednak wnioski wyrażone w tym rozstrzygnięciu będą zapewne pomocne w rozpatrywaniu innych przypadków sprzedaży nieruchomości komercyjnych.
Kwalifikacja danej sprzedaży jako dostawy poszczególnych składników majątku (niebędącego zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa) ma istotne znaczenie z punktu widzenia VAT. Mamy bowiem wtedy do czynienia z czynnością opodatkowaną tym podatkiem (sprzedaż przedsiębiorstwa byłaby natomiast wyłączona z opodatkowania).
